注文住宅を建てる時の土地の探し方（応用編）

前回、土地探しにおいて基本については、

の探す前提をまずは考えることが大事だというお話をしました。

これら前提が決まったらいよいよ具体的な物件探しに入ります。

土地（物件）の探しかた

実際の物件の探し方ですが、注文住宅においてはこれらが探し方の候補になるでしょう。

どのやり方でも構わないと思いますが、

注意点は、どの探し方であっても気になる土地があれば、

ハウスメーカーに見てもらう

これは絶対にやってください。実際の土地を物見してもらうことです。

まずは図面からでも、必ず見てもらうようにしましょう。

なぜなら、

購入する土地は家を建てるための土地であり、

家を建てるプロに見てもらわないと思わぬ落とし穴があるかもしれない

からです。

ましてや、SUUMOなどの不動産情報サイトで自力で探してきた物件なんかは、

素人が探したものなわけで、実は家を建てるうえでは残念な土地だった、

なんてことになりかねません。

いえいえ、そんなことはありません。

ある程度ハウスメーカーが絞られてきたら、

具体的にはプラン作成をお願いするくらい絞ったら見てもらいましょう。

土地購入の決断前にプラン作ってもらうことが大事です。

結局自分で探すのが一番

我が家では、結局自分で探した土地を契約することになりました。

不動産会社や、ハウスメーカーにも探してもらいましたが、

彼らは、他にも客を抱えています。

常時我々のためだけに物件情報をチェックしてくれているわけではないのです。

なので、彼らしかもっていない情報以外、

不動産会社やハウスメーカーからの情報提供量はそこまで期待できないです。

正直、彼らしかもっていない情報てのもそんなにないです。

物件はどんどん出てきますし、どんどんなくなっていきます。鮮度が命。

なので、結局自分で探すのが一番いい、と思いましたし、実際そうでした。

不動産情報サイトで土地を探すときに知っておいたほうが良いこと

自力で探す場合、検索条件の意味を理解しておく必要があります。

まずはベーシックな条件選択、SUUMOを例に見てみましょう。

価格、土地面積、目的駅からの時間、駅徒歩分数、駅利便性、

ここまではわかりますよね。

建築条件（あり・なし）

建築条件「あり」の物件は、

「建築条件付き土地」と言ったりもします。

これは、その土地に建物建てるのには条件がありますよ！という意味。

条件とは、決められた施工会社で建ててくださいね、というもの。つまり、

この物件は建てる施工会社が決まってますよ！

というのが、建築条件「あり」です。

しかも「あり」の場合、一定期間内に建てなくてはいけないことが多い。

好きなハウスメーカーで建てたいひとは、建築条件は「なし」で検索しましょう。

状況（更地・古家あり）

その土地が、更地なのか古家（ふるやと読みます）があるのかの項目です。

売主が、更地にして売却するのか古家が建ったまま売却するのかの違いで、

注文住宅を建てる場合は、古家がある場合解体する必要があり、費用が余計にかかります。

解体費用は、延床面積で坪単価４～５万程度らしく、

仮に３５坪の古家がある場合、解体費用は１４０万～１７５万くらいかかる計算。

ただし、住宅密集地などのエリアによっては、もっとかかるケースもあるとのこと。

探している側としては、更地の方が嬉しいですが、

古家ありだと相場価格よりも安く出てきます。

逆に言うと更地の場合、物件価格に解体費用も乗っていると考えることもできます。

希望のエリアで検索する際は、更地限定で探さず状況指定なしで探してみるのもよいでしょう。

所有権（所有権・賃借権・地上権）

土地探している場合ほとんどが、所有権だと思います。

その名の通り、物件（土地）の所有の権利を売ります、という意味。

賃借権・地上権は、所有者から物件（土地）を借りる権利です。

所有者への許諾有無とか、担保設定がどうとかややこしいので、

所有権の物件を探すことをおすすめします。

規模（○○区画以上）

これは、分譲地かどうかという条件で、３０区画以上は大規模分譲地かどうか、

という条件になります。

分譲地とは、

このような、一定程度の広さの土地を区画を区切って売り出しているもの。

分譲地を選ぶメリットは、

逆にデメリットは、

SUUMOなどで検索する際は、こだわりがなければ指定なしで検索する、でよいかと思います。

SUUMOなど不動産情報サイトでは、

さらに細かい条件で絞り込みをすることも可能です。お好み応じて条件入力しましょう。

物件概要

検索結果が出て、実際の物件を見るうえで、「物件概要」というものがあります。

こういうのです。

この中でも特に注意しておかなければいけないのが、

「私道負担・道路」と「建ぺい率・容積率」です。

私道負担

私道負担とは、その土地の敷地の中に私道部分が含まれている、という意味です。

国や自治体が所有しているのが公道。

個人や地域団体等が所有しているのが私道。

その道の、管理の責任は所有者にあり、

私道の場合その道の整備などは、個人や地域団体等が行う必要があります。

建築基準法において、建物を建てる敷地は、

原則、道路の幅が４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない

という決まりがあります。これを接道義務といいます。

この接道義務を果たすため、現状２ｍ幅しかない公道を、

自分の敷地の一部を私道とすることで、４ｍ以上に道路を広げる（これをセットバックといいます）

というのが、「私道負担」といいます。

などのリスクがあります。

区画整理などがされていない、古い住宅密集地・道路が狭いところなどでは結構、私道がある物件多いです。

物件詳細では必ず確認し、不動産業者にも問い合わせしましょう。

建ぺい率・容積率

建ぺい率と容積率は、用途地域というその土地の用途を定めた種類によって決まります。

用途地域は、市区町村および東京都が決めているものです。

同じ１００平方メートルの土地でも、

用途地域によって（つまり建ぺい率・容積率の違いによって）

建てられる家のサイズが変わりますので、しっかり確認しましょう。

また、角地であったり防火・準防火地域の場合で条件を満たせば建ぺい率を緩和することも可能です。

この辺も不動産業者と相談するとよいでしょう。

利用する不動産情報サイトについて

我が家が利用したのは、主に以下のサイトです。

ランディについて

ランディというのは、注文住宅を建てるための土地探しポータルサイトで、

SUUMOなどの不動産情報サイトを一括で検索できて、

さらに「建てたい建物の広さ（床面積）」と「金額」から土地探しができるサイトです。

しかも、後述のランディPROだと、ネット非公開の物件やレア物件などが検索可能です。

このように、Googleマップ上に物件の位置を数字のピンで表示してくれるシンプルなものです。

クリックすると、物件詳細が出てきます。

ランディを導入しているハウスメーカーにアカウントを発行してもらうと、

ランディPROを使うことができます。ランディPROだと、非公開物件なども検索できるようになります。

また、ランディPRO上で気に入った物件をお気に入りに登録すると、

アカウント発行してもらったハウスメーカーの営業担当にその情報がそのまま飛びますので、やり取りが楽です。

気になる方は検討中のハウスメーカーにアカウント発行してもらってみてはいかがでしょうか。

不動産情報サイトの更新タイミングを狙おう

物件探しは、早い者勝ちです。

人気のエリアで、地形がよい物件などは、すぐに買付が入ってしまいサイトから消えていきます。

不動産情報サイトで新着物件を見つけるコツは、新着アラートを活用するのが楽です。

それに加えて、不動産情報サイトの更新されやすいタイミングを抑えておくと気持ちも楽です。

実際に探していて、新着が多かったのが月曜日の夕方。（所感です）

不動産業界の定休日である水曜日は基本動きはありません。火、木、金はぼちぼち。

土日は、不動産営業マンは契約や物見など顧客対応が入っていること多いのか、出てくるとしても夜。

我が家の不動産情報サイト検索条件

前回の基本編と今回の記事を踏まえた、我が家の不動産情報サイト検索条件はこちら。

価格	下限なし～○○万円（非公開）
土地面積	１００㎡～１５０㎡
目的駅からの時間	指定なし
駅徒歩分数	１５分以内、バス含む
駅利便性	指定なし
建築条件	なし
状況	指定なし
所有権	所有権
規模	指定なし
周辺環境	スーパー徒歩１０分以内、総合病院徒歩１０分以内
写真・物件概要等で確認	まわりが静かそうか 近所に散歩に行ける公園がある 私道負担があるものはノックアウト 延床面積が３２坪以上とれる 駐車場１台スペースが確保可 字形がいい（旗竿地などはノックアウト） 角地は尚可

実際、対象エリアでこの条件にひっかかる物件は検索しても１、２件あるかないか。

少しだけ上限金額を増やしてみたりしながら探していきました。

よさそうな物件があった場合、

ハウスメーカーと不動産屋の友人に欠点がないかチェックしてもらう。

チェックOKなら、物見に行く。

という感じで進めました。

まとめ

次回、物見に行くときのポイントと我が家の土地決定のストーリーをまとめてみたいと思います。