土地探しから行う注文住宅において、ハウスメーカー探しと土地探しそして、住宅ローン検討などを同時に行う必要があります。
我々の場合、ハウスメーカー決定の1か月前に土地の契約を行いました。土地の買付をいれてから２週間後くらいです。
今回は土地の売買契約についての注意点などについてのお話です。
土地の売買契約の流れ
まずは売買契約までの流れを確認しましょう。
１．住宅ローンの事前審査
買付証明書を入れる前に、ハウスメーカーにプランを作成してもらい、住宅ローンの事前審査をして、仮審査を通しておきます。仮審査が通っている状態でないと、買付証明書を入れても、土地を押さえるのは難しいです。
借入能力を示さないと、売主側は取り合ってくれない、ということです。
２．買付証明書を入れる
購入の意思を売主に示す、買付証明書を提出します。決まったフォーマットはないので、不動産屋が用意するフォームへ記載して、不動産屋経由で売主側へ提出します。
購入希望金額や手付金の金額等も買付証明書へ記載します。
都心圏内や人気エリアだからなのかもしれないですが、いい土地はどんどん決まっていきます。事前審査なしで買付入れることも可能ですが、効力はほぼない、と不動産屋の友人は言ってました。１と２はほぼ同時に進めるイメージです。
３．金額等条件の確認
事前審査が通って、買付証明書を入れると、不動産屋を通して金額等の条件の確認が行われます。
売買金額と手付金、契約日、決済日の調整です。
我々の場合、販売図面上の金額から300万近く差し引いた金額で買付証明書を入れました。物件価格の7%近い値引き金額です。（※土地金額がわかるので、計算しないでね笑）
これに対して売主側は、200万までなら下げますよ、という回答がありこれを受け入れました。
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４．本契約
３で事前合意し、取り決めた契約日に売主側と本契約を結びます。
土地の売買契約における注意点
必要な持ち物を忘れずに
当たり前ですが必要な持ち物を忘れずに用意しましょう。
- 本人確認書類
- 印鑑（実印）
- 印紙代
- 手付金
印紙代は、売買代金によってかわりますが、購入代金が1000万円超5000万円以下の場合は、１万円です。※印紙税軽減措置適用後
これに加えて、仲介不動産屋へ支払う仲介手数料の半額が必要となるケースが一般的とのことですが、我々の場合これは決済時に支払うことになっていましたので、契約時には不要でした。
手付金は現金で持っていく
本契約の際には、取り決めた手付金を現金で用意します。手付金は一般的には売買金額の5～10％となるようです。
我々の場合、手付金は200万円でした。
契約場所は、売主側の不動産会社の事務所で行われましたが、そこまで現金で200万を持っていくのはなんだかちょっとドキドキです。普段そんな大金を現金で持ち歩くことなんてないですからね。
いずれ、電子化されるんでしょうかねー。スマホでQR決済とか。
事前に契約書等に目を通しておく
契約当日は署名や捺印がたくさんあることや、重要事項説明でもかなり時間を要するので、バタバタです。
事前に不動産屋より契約書や重要事項説明についてメールで送付してもらい、内容を確認しておいたほうがスムーズです。
売主とのコミュニケーション
契約の際に初めて、売主とご対面となります。
ご挨拶などしっかり対応しましょう。ただ、基本的な契約関係の会話は不動産屋がファシリテーションしてくれるので、ご安心を。
その場で直接いろいろと売主に確認するよりも不動産屋を仲介して確認した方が良いと思います。餅は餅屋で、プロに任せましょう。
契約書確認・重要事項説明
署名・捺印の前に行われるのが、不動産屋からの契約書の確認・重要事項説明です。
事前に確認しておけば、特に問題になることはないと思います。
ただ、ここはひたすら話を聞いていくパートなので、眠くなります笑
「重要事項説明」なので重要なことを説明してもらっているのは重々承知なのですが、なにせお堅い文面の説明が1時間以上続きますので、瞼が重くなる。。がんばりましょう。
ただ、重要事項説明の最後にある「備考」の説明は、しっかり目を覚まして確認するようにしましょう。
法定等の記載事項以外で、個別の物件に対する事前確認点、は必ずこの「備考」に記載されます。備考に書いてあることはきちんと確認しておいた方が良いです。
署名・捺印
契約書の確認、重要事項説明が終わったら、署名・捺印です。この際に収入印紙を貼付します。収入印紙代を渡して、印紙を貼ってもらいます。
手付金支払い
無事、署名捺印が終わったら、取り決めた手付金を売主へ支払います。
現金ですから、売主はこれを数える作業を行います。
沈黙の不動産事務所で、札束を数えるひとを眺める時間です。
こういう経験もめったにないですから、楽しみましょう笑
契約書締結、完了
これにて、土地の契約完了です。スタートから終わりまでだいたい2時間半です。
終わってみるとあっという間ですが、慣れないことをするので結構疲れます。
残すは、土地の引き渡しです。つまり決済＝残債の支払い＝住宅ローンの実行となります。
住宅ローンは、土地だけでは借りられないので、ハウスメーカと契約をしたうえで、住宅ローンの本審査を通し、土地の借り入れを行い、決済を行うことになります。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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